一、项目背景及目标

“存量房资金监管平台”是买卖双方与房地产交易中心签订托管协议，将房款存入托管账户，并由银行对托管账户进行系统监管，由监管部门授权划转交易结算资金，以确保买卖双方在房产交易中的资金和房产安全。坚持“房住不炒”，加强资金流向的监控。

1、背景：我行对接住建局主导的“信义居”物业缴费项目，建立了良好的战略合作关系。在后续合作中，了解到住建局为加强房地产市场监管，规避存量房交易资金风险，要求购房款必须通过专用监管账户管理，住建局和金华银行共建“存量房资金监管平台”。

2、目标：

①打通监管平台与银行系统，全程线上交易，确保“一手交钱一手交房”，买家放心，卖家安心。

②创新推出带抵押过户贷款业务，在押不动产交易无需先还贷解押再进行转移，买卖双方在征得抵押权人同意的前提下可直接申请“带抵押过户”业务。

二、项目/策略方案

项目策划（业务模式）：买卖双方在完成二手房网签后，可自主决定是否参与存量房资金监管。不参与资金监管，则需签订自愿放弃存量房资金监管协议书。

存量房资金监管存在四种情况，分别是：一，卖方无抵押，买方无贷款；二，卖方有抵押，买方无贷款；三、卖方无抵押，买方需贷款；四、卖方有抵押，买方需贷款。四种交易情况不同，业务流程也不同。

1、卖方无抵押，买方无贷款

参与资金监管步骤如下：

① 交易双方在线签订存量房资金监管协议（签订资金监管协议时，交易双方结算账户信息，买方是否需贷款（无需贷款），卖方是否要提前还贷（无需还贷/以自有资金偿还），账户需进行人卡校验，校验通过后，银行生成资金监管子账户；在协议中将约定托管资金金额，仅当子账户金额足额后，交易双方才可进行过户；同时，协议中，约定定金及定金归属，后续人工确定定金归向）

②买方打款（买方打款至监管子账户，直至达到监管协议约定金额）

③办理过户手续（资金监管子账户余额足额后，买卖双方办理过户手续）

④资金划拨（成功过户后，监管子账户将划拨房款至卖方结算账户，如有余款，将划拨至买方结算账户）

⑤流程结束

2、卖方有抵押，买方无贷款

参与资金监管步骤如下：

①交易双方在线签订存量房资金监管协议（签订资金监管协议时，需提交交易双方结算账户信息，买方是否需贷款（无需贷款），卖方是否要提前还贷（以监管账户金额偿还贷款），账户需进行人卡校验，校验通过后，银行生成资金监管子账户；在协议中将约定托管资金金额，仅当子账户金额足额后，交易双方才可进行过户；同时，协议中，约定定金及定金归属，后续人工确定定金归向）

②卖方抵押银行方可对卖方提前还贷申请进行审批，并确定低还款金额

③买方打款（买方打款至监管子账户，直至达到监管协议约定金额，此处约定金额取值对象为首付款或低还款额）

④办理抵押注销&过户手续（资金监管子账户金额足额后，买卖双方办理过户手续，卖方办理抵押注销手续）

⑤资金划拨（成功过户后，监管子账户将协议中约定金额打款至卖家公共还款账户。剩余房款划入卖方结算账户。监管子账户余款划入买方结算账户）

⑥流程结束

3、卖方无抵押，买方需贷款

①交易双方在线签订存量房资金监管协议（签订资金监管协议时，需提交交易双方结算账户信息，买方是否需贷款（需贷款），卖方是否要提前还贷（无需贷款），账户需进行人卡校验，校验通过后，银行生成资金监管子账户；在协议中将约定托管资金金额，仅当子账户金额足额后，交易双方才可进行过户；同时，协议中，约定定金及定金归属，后续人工确定定金归向）

②买方贷款银行方可对买方贷款申请进行审批，并确定终贷款额度

③买方打款（买方打款至监管子账户，直至达到监管协议约定金额）

④办理过户和抵押手续（资金监管子账户金额足额后，买卖双方办理过户手续，买方办理抵押手续）

⑤资金划拨（成功过户后，监管子账户将划拨房款至卖家结算账户，如子账户金额不足，等待银行放款至子账户后，向卖方结算账户划拨房款；如有余款，将划拨至买家结算账户）

⑥流程结束

4、卖方有抵押，买方需贷款

①交易双方在线签订存量房资金监管协议（签订资金监管协议时，需提交交易双方结算账户信息，买方是否需贷款（需贷款），卖方是否要提前还贷（以监管账户资金偿还），账户需进行人卡校验，校验通过后，银行生成资金监管子账户；在协议中将约定托管资金金额，仅当子账户金额足额后，交易双方才可进行过户；同时，协议中，约定定金及定金归属，后续人工确定定金归向）

②卖方抵押银行方可对卖方提前还贷申请进行审批，并确定低还款金额

③买方贷款银行方可对买方贷款申请进行审批，并确定终贷款额度

④买方打款（买方打款至监管子账户，直至达到监管协议中约定金额）

⑤办理抵押过户手续（卖方办理抵押注销手续，买卖双方办理过户手续，买方办理抵押登记手续）

⑥资金划拨（成功过户后，监管子账户将划拨房款至卖方抵押银行公共还款账户，如子账户金额不足，等待银行放款至监管子账户后，向卖方抵押银行公共还款账户划拨还款金额，剩余房款划入卖方结算账户。监管子账户余款划入买方结算账户）

⑦流程结束

技术架构：

本平台基于B/S 架构，前后端分离的开发模式，后端使用java8 开发，前端使用 VUE 框架开发。平台对接多种主流的数据库系统，数据库系统如 ODPS、MongDB、Oracle、Sql Server、Mysql 等。

应用系统设计时考虑身份鉴别、安全审计等安全技术防范措施，采用有效的数据输入、输出和内部处理的安全控制措施，检测和防范攻击行为的验证措施，并设计权限管理机制。应用系统具有日志管理功能，通过设置系统日志、自动记录全部操作过程。保证信息处理的保密性和安全性，保证数据传输过程的安全性、稳定性，保证数据交互过程中的效率、可靠性、完整性、实时性。

三、创新点

金华银行作为主办试点行，在市房地产服务中心、市不动产登记中心大力支持下，打破传统业务流程，推动贷款审批前置，在市区创新推出带抵押过户贷款业务，在押不动产交易无需先还贷解押再进行转移，买卖双方在征得抵押权人同意的前提下可直接申请“带抵押过户”业务。将首付款资金、贷款资金全额纳入监管平台全流程闭环管理，优先偿还结清原有贷款，既解决客户卖房时为结清贷款融资难题，又保障了买方首付款的资金安全。资金监管交易多跨协同，从买卖合同网签到产权交割完成，仅为10天左右，可跨行办理贷款注销和贷款申请，全程通过线上交易，体验度好，方便老百性。

四、项目过程管理

项目各阶段的执行周期

五、运营情况

二手房交易流程复杂，为了规避房屋交易欺诈风险，市民可通过浙里办APP“信义居”二手房监管平台交易，委托金华银行办理，用户可以实时线上查看办件进度和资金划转情况，全程公开透明，体验度好，方便老百姓。

一方面，依托电视、报纸、网络等媒体，向广大群众宣传“存量房资金监管”便民服务政策，使之家喻户晓。另一方面，各房产中介显著位置通过贴“存量房资金监管”海报形式，提醒老百姓改变以往习惯，买卖双方一定要加强安全意识，改变以往习惯，享受一站式服务。在二手房交易过程中，我行经办客户经理和房产中介人员对每一位来办理二手房交易市民积极宣传这一便民措施，并听取意见建议，以健全完善服务制度。

六、项目成效

通过二手房资金监管系统交易交割，买卖双方与监管部门签订托管协议，将购房款存入托管账户，并由银行协助对托管账户进行监管。银行必须在收到监管部门的拨付指令后，方可划转交易结算资金，确保资金和房产安全。就如同支付宝，只有等确认收货后钱才会付给卖家，避免了发货了你不付钱，也避免了你转账了卖家不发货。

在市区创新推出带抵押过户贷款业务，在押不动产交易无需先还贷解押再进行转移，买卖双方在征得抵押权人同意的前提下可直接申请“带抵押过户”业务。将首付款资金、贷款资金全额纳入监管平台全流程闭环管理，优先偿还结清原有贷款，既解决客户卖房时为结清贷款融资难题，又保障了买方首付款的资金安全。

合作为我行带来一定的契机，大量托管资金沉淀相对稳定，形成对公存款，买卖方客户形成储蓄存款，卖方归还房贷形成消费贷款，买方购房资金不足时形成按揭贷款，推动我行对公存款、储蓄存款、消费信用贷款、二手房按揭贷款、市民卡业务，综合效益明显。

七、经验总结

金华银行积极参与金华市存量房（二手房）资金监管平台场景共建，成为市区二手房资金监管工作的首家试点金融单位。打通监管平台与银行系统，全程线上交易，确保“一手交钱一手交房”，买家放心，卖家安心。

“带抵押过户”模式有助于缩短交易时间，可纾解先行还贷或垫付筹措资金的“燃眉之急”; “带抵押过户”是推动二手房交易回升的一剂良药。金华银行率先参与“带抵押过户”政策的探索与实践，对后续银行系统开展此类业务创新具有较好的启发意义。